Konut Fiyat Endeksi Birinci El İçin Yenilenmeli

GPPS Platformu’ndan “Birinci El Konut Fiyat Endeksi” Çağrısı

Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış (GPPS) Platformu Kurucu Başkanı Bilge Özdemir, sektörde uzun süredir tartışılan Konut Fiyat Endeksi (KFE) üzerine dikkat çekici bir öneri sundu. Özdemir, mevcut endeksin “Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE)” alt yapısının, Birinci El Konut Fiyat Endeksi olarak yeniden tanımlanması gerektiğini vurguladı. İnşaat ve proje geliştirme sürecinde üretim ekonomisine referans olacak bu yeni endeksin, sıfır/projeden satışlar ile teslime hazır konutların fiyat hareketlerini ayrı ayrı yansıtması gerektiğini belirtti. GPPS Platformu, bu önerinin özellikle yatırım amaçlı satın alımlar için kritik önem taşıdığını ifade ediyor.

Konut Fiyat Endeksi’nin Mevcut Durumu

Türkiye’de Konut Fiyat Endeksi (KFE), 2010 yılından bu yana konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla oluşturulmuş, 2012’den itibaren ise düzenli olarak yayımlanmaktadır. Bu endeks, bireysel konut kredisi başvurularında gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından hazırlanan raporlardaki fiyat verilerini temel almaktadır. Ancak GPPS Platformu, bu verilerin özellikle Birinci El Konut Pazarı için yetersiz kaldığını vurgulamakta ve sektöre daha net bir referans sağlayacak yeni bir endeks önerisi sunmaktadır.

Birinci El Konut Pazarının Dinamikleri

Birinci el konut pazarı, projeden teslim aşamasına kadar uzanan süreci kapsar. Sektör tecrübesine göre satışların: %75’i proje aşamasında, %25’i ise stok/teslime hazır aşamada gerçekleşmektedir.

Bu noktada, proje aşamasında yapılan satışlarda mortgage/konut kredisi kullanım oranı düşük kalmakta, satışlar daha çok proje geliştirici garantörlüğü ile ilerlemektedir. Teslime hazır konutlarda ise kredi kullanımı daha yaygın olup mevcut KFE verileriyle uyumlu bir şekilde ölçülebilmektedir.

Yeni Konut Fiyat Endeksi (YKFE) ve Önerilen Dönüşüm

TCMB tarafından yayımlanan Yeni Konut Fiyat Endeksi (YKFE), son iki yıl içinde inşa edilen konutların fiyat değişimlerini ölçmektedir.

Aylık Artış (%1,55): 2026 Temmuz’da 238,68 olan endeks değeri, 2026 Ağustos’ta 242,37’ye yükselmiştir.

Yıllık Artış (%24,86): 2025 Ağustos’ta 194,12 olan endeks, bir yıl içinde 242,37’ye çıkarak fiyatların %24,86 oranında arttığını göstermektedir.

GPPS Platformu, bu endeksin Birinci El Konut Fiyat Endeksi olarak yeniden tanımlanmasını önermektedir. Böylece sıfır/projeden satışlar ile ikinci el konutlar ayrı endekslerle izlenebilecek, piyasa analizlerinde daha doğru sonuçlar elde edilecektir.

İnşaat Maliyetleri ve Endeks Ayrımı

2026 yılında inşaat maliyetlerinde %30’a yakın artış yaşanırken, konut fiyat endekslerinin 1. el (yeni konut) ve 2. el (eski konut) olarak ayrıştırılması gerektiği belirtilmektedir. GPPS’ye göre:

Birinci El Konut Endeksi, sıfır/projeden satışlar ve tapu/fatura değerleri üzerinden oluşturulmalıdır.

İkinci El Konut Endeksi, mevcut KFE’nin altyapısı üzerinden devam etmelidir.

Bu ayrım, hem üretim ekonomisinin hem de yatırımcıların karar süreçlerinde daha sağlıklı veriler sunacaktır.

GPPS Platformu’nun Vurgusu

Bilge Özdemir’in liderliğinde GPPS Platformu, yatırımcılar ve sektör için kritik olan bu ayrımın yapılmasının, piyasa analizlerinde daha doğru sonuçlar vereceğini savunmaktadır. Özellikle yüksek faiz ortamında sıfır konutlarda kredi kullanım oranı %15 seviyelerinde kalırken, geri kalan %85’lik satışın tapu ve fatura değerleriyle ölçülmesi gerektiği ifade edilmektedir.

GPPS Platformu’nun önerisi, Türkiye’de konut piyasasının daha şeffaf ve gerçekçi bir şekilde izlenmesine katkı sağlayacak niteliktedir. Birinci El Konut Fiyat Endeksi ile sektörde yatırımcıların, geliştiricilerin ve finans kuruluşlarının daha sağlıklı kararlar alması mümkün olacaktır.