Tapuda Avukat Zorunluluğu Tartışmasına GPPS’ten Veri

GPPS’ten “Tapuda Avukat Zorunluluğu” Tartışmasına Yeni Bakış

Gayrimenkul sektöründe son dönemde gündeme gelen “tapuda avukatla temsil zorunluluğu” konusu sektör paydaşları arasında tartışılmaya devam ediyor. Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu (GPPS), konuya ilişkin yaptığı değerlendirmede sektör verileri ve tapu istatistikleri üzerinden farklı bir perspektif sundu. Platform, gayrimenkul pazarının yalnızca tapu işlemlerinden ibaret olmadığını vurgulayarak düzenlemenin sektörel gerçekler dikkate alınarak yeniden ele alınması gerektiğini ifade etti.

GPPS Platformu ve Sektörel Temsil Yapısı

Gayrimenkul sektörünün proje geliştirme, pazarlama ve satış süreçlerini değerlendirmek amacıyla Bilge Özdemir tarafından 12 Aralık 2025’te kurulan GPPS, kısa sürede yaklaşık 200 üyeye ulaşan bir platform haline geldi. Platformda yer alan üyeler, gayrimenkul sektörünün farklı alanlarını temsil ediyor.

Platformun üye dağılımına bakıldığında;

%47’si inşaat ve proje geliştirme firmalarından oluşuyor. Bu gruptaki profesyonellerin ortalama sektör deneyimi 12,5 yıl olarak öne çıkıyor.

%42’si outsource gayrimenkul proje pazarlama ve satış hizmeti sunan şirketlerden oluşuyor. Bu şirketlerin kurucularının ortalama sektör deneyimi 15 yıl seviyesinde.

%11’lik bölüm ise Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) temsilcilerinden oluşuyor ve bu gruptaki profesyoneller ortalama 16,5 yıllık deneyime sahip.

Platform, özellikle ilk el konut üretimi, proje geliştirme ve satış süreçleri üzerine veri analizleri ve sektörel değerlendirmeler yaparak sektörün gelişimine katkı sağlamayı hedefliyor.

Tapu İşlemleri ve Konut Piyasasının Verileri

GPPS tarafından Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verileri temel alınarak yapılan analizde, 2013–2025 yılları arasında Türkiye genelinde toplam 19 milyon 118 bin 469 adet tapu işlemi gerçekleştiği belirtiliyor.

Bu işlemlerin dağılımı incelendiğinde;

%60’ı (11.482.409 adet) ikinci el gayrimenkul devirlerinden oluşuyor.

%40’ı (7.636.060 adet) ise ilk el satışlardan meydana geliyor.

Bu veriler, Türkiye’de gayrimenkul piyasasının önemli bir bölümünün ikinci el devir işlemlerinden oluştuğunu ortaya koyuyor.

İkinci El Gayrimenkul Satışlarında Avukat Rolü

GPPS değerlendirmesine göre ikinci el piyasasında gerçekleşen 11 milyon 482 bin 409 tapu devrinin yaklaşık %26’sı ipotekli işlem olarak kayıtlara geçti. Bu da yaklaşık 2 milyon 957 bin ipotekli satış anlamına geliyor.

Mortgage kullanımının yıllara göre değişkenlik gösterdiği belirtilirken;

En düşük ipotekli işlem oranı %12

En yüksek oran ise %41 seviyesine kadar çıkmış durumda.

İpotekli satışlarda bankaların kredi sürecini yürütmesi nedeniyle banka avukatlarının zaten tapu işlemlerinde aktif rol aldığı ifade ediliyor. Bu nedenle GPPS, ipotekli işlemlerde banka avukatı bulunurken ayrıca alıcı veya satıcı tarafının avukatla temsil zorunluluğunun tekrar değerlendirilmesi gerektiğini belirtiyor.

İlk El Konut Satışlarında Süreç Nasıl İşliyor?

Platformun dikkat çektiği bir diğer konu ise ilk el satışlar.

2013–2025 döneminde gerçekleşen 7 milyon 636 bin ilk el satışın önemli bir kısmı, doğrudan tapu devri ile değil “satış vaadi sözleşmesi” üzerinden gerçekleşti.

Bu modelde süreç genellikle şu şekilde ilerliyor:

Proje satış ofisinde satış sözleşmesi imzalanıyor.

Ödeme planı veya kredi süreci tamamlanıyor.

İnşaat ilerledikçe veya teslim aşamasında tapu devri gerçekleşiyor.

Bu nedenle GPPS, ilk el satışlarda tapu devrinin çoğu zaman ticari sürecin son aşamasında sembolik bir işlem haline geldiğini ifade ediyor.

Platformun analizine göre ilk el satışlarda gerçekleşen tapu devirlerinin %24’ü ipotekli olarak gerçekleşiyor. Bu durum da her 4 işlemden birinde banka avukatının zaten sürece dahil olduğunu gösteriyor.

“Satış Ofislerinde Avukat Zorunluluğu Mümkün mü?”

GPPS yetkilileri, özellikle proje satış ofislerinde gerçekleşen ilk el satışlar için avukat zorunluluğu getirilmesinin pratikte uygulanabilir olup olmadığının tartışılması gerektiğini belirtiyor.

Platforma göre;

İlk el satışlar çoğunlukla proje satış ofislerinde gerçekleşiyor.

Tapu devri çoğu zaman teslim aşamasında yapılıyor.

Finansman süreçlerinde zaten bankaların hukuki kontrol mekanizması bulunuyor.

Bu nedenle satış ofislerinde sürekli avukat bulundurulmasının sektörel işleyiş açısından yeniden değerlendirilmesi gerektiği ifade ediliyor.

GPPS: Düzenleme Sektörle Birlikte Şekillenmeli

GPPS Platformu, tapu işlemlerinde hukuki güvenliği artırmaya yönelik her türlü düzenlemenin önemli olduğunu belirtirken, gayrimenkul sektörünün işleyiş dinamiklerinin de dikkate alınması gerektiğini vurguluyor.

Platformun önerisine göre;

Tapuda avukat zorunluluğu konusu sektörel veri analizleriyle yeniden değerlendirilmeli

Gayrimenkul geliştiricileri, emlak sektörü temsilcileri ve sektörel platformlar sürece dahil edilmeli

İlk el ve ikinci el pazarlarının farklı işleyişi göz önünde bulundurulmalı

GPPS yetkilileri, düzenlemelerin hem hukuki güvenliği sağlayacak hem de sektörün ticari işleyişini zorlaştırmayacak şekilde şekillendirilmesinin önemine dikkat çekiyor.