Yabancıya Konut Vatandaşlıkta Radikal Değişim Çağrısı Acil

Yabancıya Konut Satışı ve Vatandaşlık Politikası İçin Yeni Düzenleme Çağrısı

Türkiye’de yabancıya gayrimenkul satışı yoluyla vatandaşlık verilmesi uygulaması, son yıllarda hem inşaat sektörünün finansman yapısı hem de konut piyasasının dengeleri açısından yeniden tartışılmaya başlandı. Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu (GPPS), mevcut sistemin ilk kurulduğu hedeflerden uzaklaştığını belirterek 2026 yılı itibarıyla kapsamlı bir politika güncellemesi yapılması gerektiğini savundu. Platforma göre yabancıya konut satışı artık sadece mülkiyet transferi değil, doğrudan “gayrimenkul ihracatı” perspektifiyle ele alınmalı; satış koşulları ve vatandaşlık kriterleri üretimi destekleyecek şekilde yeniden yapılandırılmalıdır.

GPPS Kurucu Başkanı Bilge Özdemir, yabancı yatırımcıya vatandaşlık sağlayan konut satış modelinin başlangıçta birincil hedefinin yeni konut üretimini desteklemek ve ülkeye doğrudan yabancı sermaye girişini artırmak olduğunu hatırlatarak, mevcut uygulamada ikinci el piyasaya yönelen talebin bu amacın etkisini zayıflattığını ifade etti. Platform, özellikle birinci el konut üretimini teşvik eden, elde tutma süresini uzatan ve yatırımın üretim ekonomisine doğrudan katkı sağlamasını garanti eden yeni kuralların hayata geçirilmesini öneriyor.

Yabancıya Konut Satışında Üç Dönem: Rakamlarla Tablo

Uygulama 12 Ocak 2017’de 1 milyon dolar alt limit ile başladı. Üç yıl elde tutma şartı bulunan bu ilk dönem, Eylül 2018’e kadar sürdü. Revize edilmiş TÜİK verilerine göre bu süreçte toplam 47.655 adet konut yabancıya satıldı.

18 Eylül 2018’de eşik 250 bin dolara indirildi. Bu düzenleme ile talepte ciddi artış yaşandı. Eylül 2018 – 12 Mayıs 2022 arasında revize değerlere göre 209.095 adet konut satışı gerçekleşti.

12 Mayıs 2022 itibarıyla alt limit 400 bin dolara yükseltildi ve 3 yıl elde tutma şartı korundu. Mayıs 2022 – Aralık 2025 döneminde 129.991 adet konut yabancı yatırımcılara satıldı.

Ocak 2026 verisinde ise 400 bin dolar uygulaması devam ederken 1.306 adet satış gerçekleşti.

Ocak 2017’den Ocak 2026’ya uzanan 109 aylık süreçte toplam 384.048 adet konut yabancıya satılmış durumda. Bu tablo, uygulamanın ölçeğinin oldukça büyük olduğunu gösteriyor.

36 Ay Sonrası Etki: İkinci El Piyasada Olası Arz

Sistemin 3 yıl satılamaz şartı nedeniyle 2020 Ocak itibarıyla ilk dönem alıcılarının satış hakkı doğdu. 2023 Ocak ayına kadar gerçekleşen satışlar dikkate alındığında, revize edilmiş verilere göre 296.588 adet konut ikinci el piyasada yabancı uyruklu T.C. vatandaşları tarafından satışa konu olabilecek potansiyele ulaştı.

GPPS’ye göre bu durum, uygulamanın ilk hedefi olan “1. el üretimi destekleme” amacından uzaklaşıldığını ve ikinci el piyasada rekabet baskısı oluşturduğunu ortaya koyuyor.

GPPS’nin 2026 İçin Önerdiği Yeni Model

Platform, sistemin “gayrimenkul ihracatı” mantığıyla yeniden tasarlanmasını savunuyor. Öneriler şu başlıklarda toplanıyor:

1️⃣ Sadece 1. El Konut Şartı

Vatandaşlık başvurularında yalnızca kurumsal/ticari firmalardan, proje veya inşaat sürecindeki konut alımına izin verilmesi öneriliyor. Böylece ikinci el konutların vatandaşlık amaçlı satışının önüne geçilmesi hedefleniyor.

2️⃣ Minimum 650 Bin Dolar Tek Konut

Alt limitin 650 bin dolar olarak belirlenmesi ve tek konut şartı getirilmesi öneriliyor. Amaç, orta–üst segment birincil pazara doğrudan talep oluşturmak ve proje geliştiricileri desteklemek.

3️⃣ “1 Konut – 1 Vatandaşlık” İlkesi

Birden fazla küçük daire yerine tek bir konutla vatandaşlık verilmesi yaklaşımıyla, talebin nitelikli projelere yönlendirilmesi hedefleniyor.

4️⃣ 10 Yıl Satılamaz Şerhi

Mevcut 3 yıl yerine, teslim/fatura tarihinden itibaren 10 yıl satılamaz şerhi konulması öneriliyor. Bu düzenleme ile ikinci el piyasada arz baskısının önlenmesi ve alınan konutların kira piyasasına yönelmesi öngörülüyor.

Veri Şeffaflığı Çağrısı

GPPS ayrıca TÜİK ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’ne veri setlerinde yeni başlıklar açılması çağrısında bulunuyor. Buna göre aylık bültenlerde şu kalemlerin açıklanması öneriliyor:

El yabancıya konut satışı sayısı
Vatandaşlık başvuru sayısı
Kaç satış üzerinden kaç vatandaşlık verildiği

Ocak 2017 sonrası 384.048 adet satışın kaçının vatandaşlıkla sonuçlandığına dair resmi bir veri bulunmaması, sektör analizini zorlaştıran en önemli eksikliklerden biri olarak gösteriliyor.

Sektörel Etki ve Yeni Dönem Beklentisi

İnşaat sektörü açısından yabancıya satış modeli, özellikle döviz girdisi sağlaması nedeniyle kritik bir finansman aracı olarak görülüyor. Ancak mevcut uygulamanın ikinci el piyasayı da kapsaması, üretim odaklı hedefleri zayıflatabiliyor.

GPPS’nin önerdiği model, sistemi daha seçici, daha uzun vadeli ve doğrudan üretimi destekleyen bir yapıya dönüştürmeyi amaçlıyor. 2026 yılında yapılacak olası düzenlemelerin, hem konut üreticileri hem de iç piyasa dengeleri açısından belirleyici olması bekleniyor.