Konut Piyasası Canlı Reel Fiyatlarda Düşüş Sürüyor

Türkiye’de Konut Talebi Canlı, Reel Fiyatlar Aşağı Yönlü

Yapay zekâ tabanlı değerleme sistemiyle gayrimenkul piyasasını izleyen Endeksa, Ekim 2025 Konut Değer Raporu’nu duyurdu. Rapora göre, Türkiye genelinde satılık konut fiyatları nominal olarak artmaya devam etse de enflasyon etkisi hesaba katıldığında reel fiyatlarda düşüş dikkat çekiyor. Satılık konut fiyatları yıllık bazda %29,2 yükselse de reelde %2,9’luk gerileme yaşandı. Ortalama konut metrekare satış fiyatı 36 bin 223 TL, ortalama konut değeri ise 4,5 milyon TL olarak açıklandı. Konut yatırımının geri dönüş süresi 13 yıl seviyesinde bulunuyor.

Yılın İlk 10 Ayında 1,29 Milyon Konut Satıldı

Ekim ayında Türkiye genelinde 164 bin 306 adet konut el değiştirdi. Bu rakam geçen yılın aynı dönemine göre küçük bir düşüş anlamına gelse de Ocak–Ekim toplamı piyasadaki güçlü hareketliliği ortaya koyuyor. Yılın ilk 10 ayında satışlar geçen yılın aynı döneminin %16,2 üzerinde, toplam 1 milyon 293 bin 33 seviyesinde gerçekleşti.

Dikkat çekici bir diğer veri ise finansman tarafında geldi. Geçen yıla göre ipotekli satışlar %64 oranında artarak kredi kullanımına yönelik ilginin yeniden arttığını gösterdi.

Öğüt: “Reel fiyat düzeltmesi devam ediyor”

Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, piyasadaki görünümü şu sözlerle değerlendirdi:

“Konut satışlarında yılın geneline yayılan güçlü talep devam ediyor. 2025 yılı sonunda toplam satışların 1,5 milyon adedi aşmasını öngörüyoruz. Buna karşın fiyatlarda daha normalleşmiş bir yapı görüyoruz. Şubat 2024’ten beri reel düşüş trendi sürüyor. Bu durum, pandemi sonrası hızlı değer artışlarının ardından piyasanın dengeye oturduğunu gösteriyor. Kullanıcı talebi yatırımcı talebinin önüne geçmiş durumda. Faizlerde gevşeme ve kredi maliyetlerinin düşmesi halinde reel fiyatlarda yeniden yukarı yönlü bir eğilim oluşturabilir.”

Bu Ay En Çok Değerlenen İller: Diyarbakır, Çanakkale, Samsun

Endeksa’nın ilk 30 büyük ilde yaptığı değerlendirmeye göre konut fiyatlarında en yüksek yıllık artış Diyarbakır, Çanakkale ve Samsun illerinde görüldü.

Diyarbakır

Nominal artış: %54,6

Reel artış: %16,1

Ortalama konut: 4,6 milyon TL

Çanakkale

Nominal artış: %42,0

Reel artış: %6,7

Ortalama konut: 5,7 milyon TL

Samsun

Nominal artış: %41,2

Reel artış: %6,1

Ortalama konut: 3,7 milyon TL

Fiyat Artışında En Zayıf Performans: Hatay, Muğla, Aydın

Satış fiyatlarının en yavaş seyrettiği iller ise Hatay, Muğla ve Aydın oldu.

Hatay

Nominal artış: %14,7

Reel değişim: %13,8 düşüş

Muğla

Nominal artış: %20,6

Reel değişim: %9,3 düşüş

Aydın

Nominal artış: %23,2

Reel değişim: %7,4 düşüş

Dört Büyük Şehirde Ankara İlk Sırada

Türkiye’nin en yoğun nüfuslu dört şehrinin karşılaştırmasında Ankara, yıllık fiyat artışında diğer büyükşehirleri geride bıraktı.

Ankara

Nominal artış: %37,1

Reel artış: %3,0

Ortalama fiyat: 4,2 milyon TL

İstanbul

Nominal artış: %29,8

Reel değişim: %2,4 düşüş

Ortalama fiyat: 6,3 milyon TL

İzmir

Nominal artış: %27,8

Reel değişim: %3,9 düşüş

Bursa

Nominal artış: %27,0

Reel değişim: %4,6 düşüş

Kiralar da Reel Olarak Geriliyor

Kiralık konut fiyatları yıllık bazda %28,8 arttı. Ancak reel olarak hem yıllık hem aylık bazda düşüş devam ediyor.

Reel yıllık değişim: %3,2 düşüş

Reel aylık değişim: %3,3 düşüş

Ortalama m² kira: 229 TL

Ortalama kira bedeli: 24.923 TL