İfraz ve Tevhid İşlemleri ile 18. Madde Uygulaması Nedir?
Gayrimenkul sektöründe arsa ve arazi sahiplerinin en çok karşılaştığı işlemler arasında ifraz, tevhid ve imar uygulamaları yer alır. Özellikle şehirleşmenin hızlandığı bölgelerde taşınmazların imar planlarına uygun hale getirilmesi amacıyla çeşitli düzenlemeler yapılmaktadır. İfraz ve tevhid işlemleri, bir taşınmazın bölünmesi veya birleştirilmesiyle ilgiliyken, 18. madde uygulaması daha kapsamlı bir arazi düzenleme sürecini ifade eder. Bu işlemler hem arsa sahiplerinin mülkiyet haklarını hem de taşınmazların gelecekteki kullanım şeklini doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle işlem öncesinde yasal şartların, belediye uygulamalarının ve tapu süreçlerinin dikkatle incelenmesi büyük önem taşır. Doğru planlama ile gerçekleştirilen işlemler, taşınmazın değerini artırabilir ve imar açısından daha avantajlı bir konuma gelmesini sağlayabilir. Bu makalede ifraz ve tevhid işlemlerinin kapsamı ile 18. madde uygulamasının taşınmaz sahipleri açısından ne anlama geldiği ayrıntılı olarak ele alınacaktır.
İfraz ve Tevhid İşlemleri Nedir?
Taşınmazların daha verimli kullanılabilmesi ve imar planlarına uygun hale getirilebilmesi için uygulanan işlemlerin başında ifraz ve tevhid gelir. Bu işlemler, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler kapsamında yürütülmektedir.
İfraz (Parsel Bölme) İşlemi
İfraz, tapuda tek bir parsel olarak kayıtlı bulunan taşınmazın belirli şartlar altında birden fazla parsele ayrılması işlemidir. Özellikle arsa sahipleri, miras paylaşımı yapmak, satış kolaylığı sağlamak veya farklı yatırım planları geliştirmek amacıyla ifraz işlemi talebinde bulunabilir.
Ancak her taşınmazın bölünmesi mümkün değildir. İfraz işleminin yapılabilmesi için:
İmar planına uygun olması
Oluşacak yeni parsellerin minimum parsel büyüklüğü şartını sağlaması
Yol cephesi ve diğer teknik kriterlere uygun olması
Belediye veya ilgili idarenin onay vermesi gerekir
İfraz işlemi sonucunda tek tapu kaydı birden fazla bağımsız parsel haline gelir ve her parsel için ayrı tapu düzenlenir.
Tevhid (Parsel Birleştirme) İşlemi
Tevhid ise birden fazla komşu parselin tek bir parsel altında birleştirilmesidir. Özellikle yapılaşma hakkını artırmak veya imar planındaki şartları karşılayabilmek amacıyla tercih edilir.
Tevhid sayesinde:
Daha büyük yapı projeleri geliştirilebilir
İmar planındaki minimum parsel büyüklüğü şartları sağlanabilir
Yapı ruhsatı alınması kolaylaşabilir
Parselin ekonomik değeri artırılabilir
Birleştirilecek taşınmazların bitişik olması ve imar planına uygunluk taşıması gerekmektedir.
18. Madde Uygulaması Nedir?
Kamuoyunda “18 uygulaması” olarak bilinen işlem, 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında gerçekleştirilen arazi ve arsa düzenleme uygulamasıdır.
Bu uygulama ile belediyeler veya ilgili idareler;
Düzensiz parselleri yeniden düzenler
Yol, park, yeşil alan ve sosyal donatı alanları oluşturur
İmar planına uygun yeni parseller meydana getirir
Kadastral parselleri imar parsellerine dönüştürür
Bu süreç sonunda taşınmaz sahiplerinin mevcut parselleri değişebilir. Ancak mülkiyet hakkı korunur ve maliklere düzenleme sonrası yeni imar parsellerinden pay verilir.
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Nedir?
madde uygulamasının en önemli unsurlarından biri Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisidir.
DOP kapsamında taşınmazlardan belirli oranda alan alınarak;
Yol
Park
Otopark
Çocuk bahçesi
Eğitim alanı
Sağlık tesisi alanı
Yeşil alangibi kamu hizmetlerine ayrılan bölgeler oluşturulur.
Böylece plansız yapılaşmanın önüne geçilirken düzenli ve yaşanabilir yerleşim alanları meydana getirilir.
18. Madde Uygulamasının Taşınmaz Sahiplerine Etkileri
Bu uygulama sonrasında:
Parselin yeri değişebilir.
Parselin şekli farklılaşabilir.
Yüzölçümünde DOP oranında azalma olabilir.
Taşınmaz imar parseli niteliği kazanabilir.
Arsanın ekonomik değeri önemli ölçüde artabilir.
Bu nedenle taşınmaz sahiplerinin askı sürecini ve belediye duyurularını dikkatle takip etmeleri büyük önem taşır.
İfraz, Tevhid ve 18. Madde Arasındaki Farklar
| İşlem | Amaç | Kim Talep Eder? |
|---|
| İfraz | Parseli bölmek | Malik |
| Tevhid | Parselleri birleştirmek | Malik |
| 18. Madde Uygulaması | İmar düzenlemesi yapmak | Belediye / İdare |
İfraz ve tevhid işlemleri çoğunlukla maliklerin talebi üzerine yürütülürken, 18. madde uygulaması kamu yararı amacıyla idare tarafından gerçekleştirilen kapsamlı bir arazi düzenleme işlemidir.
İfraz, tevhid ve 18. madde uygulamaları, taşınmazların hukuki ve imar yönünden yeniden şekillendirilmesini sağlayan önemli süreçlerdir. Özellikle arsa yatırımı yapmayı düşünen kişilerin, satın alma öncesinde parselin ifraz durumunu, tevhid imkanlarını ve olası 18. madde uygulamalarını araştırması büyük önem taşır. Doğru bilgiyle hareket etmek, ileride karşılaşılabilecek hukuki ve ekonomik risklerin önüne geçilmesini sağlayacaktır.
Sık Sorulan Sorular
1. İfraz işlemi için minimum parsel büyüklüğü ne kadar olmalıdır?
Minimum parsel büyüklüğü her bölgede aynı değildir. Bulunulan yerin imar planı, plan notları ve belediye uygulamaları dikkate alınarak değerlendirme yapılır. Bu nedenle ifraz başvurusu öncesinde ilgili belediyeden imar durumu alınması gerekir.
2. Tarla niteliğindeki bir taşınmaz her zaman bölünebilir mi?
Hayır. Tarım arazilerinde bölünme işlemleri yalnızca imar mevzuatına değil, aynı zamanda tarım arazilerinin korunmasına ilişkin mevzuata da tabidir. Bazı durumlarda ekonomik bütünlüğün korunması amacıyla bölünmeye izin verilmeyebilir.
3. Tevhid işlemi sonrasında tapu kaydı nasıl değişir?
Birleştirilen parsellerin eski tapu kayıtları kapanır ve tüm taşınmazı kapsayan yeni bir parsel numarasıyla tek tapu kaydı oluşturulur.
4. 18. madde uygulamasında arsamın yeri değişebilir mi?
Evet. Düzenleme sırasında parselin konumu değişebilir. Ancak maliklerin mülkiyet hakkı korunur ve düzenleme sonrasında kendilerine yeni imar parsellerinden hakları oranında yer verilir.
5. 18. madde uygulaması sırasında maliklerin onayı gerekir mi?
Bu uygulama kamu gücüne dayanan bir imar düzenlemesidir. Uygulamanın yapılabilmesi için tüm maliklerin ayrı ayrı onay vermesi şart değildir.
6. İfraz ve tevhid işlemleri ne kadar sürer?
Süre; belediyenin iş yoğunluğuna, dosyanın teknik uygunluğuna ve gerekli belgelerin eksiksiz hazırlanmasına göre değişiklik gösterebilir. Eksiksiz başvurular genellikle daha kısa sürede sonuçlanır.
7. İfraz yapılan bir arsa hemen satılabilir mi?
Evet. İşlem tamamlanıp yeni parseller tapuda tescil edildikten sonra her parsel bağımsız taşınmaz niteliği kazanır ve ayrı ayrı satışa konu olabilir.
8. Tevhid işlemi yapılaşma avantajı sağlar mı?
Bazı durumlarda sağlar. Özellikle küçük ve yapılaşmaya uygun olmayan parsellerin birleştirilmesi, imar şartlarının karşılanmasına yardımcı olabilir. Ancak kesin sonuç için imar durumu incelenmelidir.
9. 18. madde uygulamasına itiraz edilebilir mi?
Evet. Düzenleme planları askıya çıkarıldıktan sonra mevzuatta belirtilen süreler içinde idari itiraz veya yargı yoluna başvurulabilir.
10. Arsamın 18. madde uygulamasına girip girmeyeceğini nasıl öğrenebilirim?
Belediyenin imar müdürlüğünden bilgi alınabilir. Ayrıca askı ilanları, belediye duyuruları ve imar uygulama kararları takip edilerek süreç hakkında bilgi edinilebilir.
11. Hisseli taşınmazlarda ifraz işlemi yapılabilir mi?
Taşınmazın teknik ve hukuki şartları uygun ise hisseli taşınmazlarda da ifraz işlemi gerçekleştirilebilir. Ancak tüm hissedarların haklarının korunması gerekir.
12. İfraz veya tevhid taşınmazın değerini artırır mı?
Her taşınmaz için aynı sonucu doğurmaz. Konum, imar hakları, yol bağlantısı ve kullanım amacı gibi faktörlere bağlı olarak değer artışı veya farklı ekonomik sonuçlar ortaya çıkabilir. Bu nedenle işlem öncesi uzman görüşü alınması faydalıdır.
