Ada Bazlı Kentsel Dönüşüm: Yeni Bir Başlangıç Mümkün mü?
Türkiye’de kentsel dönüşüm uzun yıllardır gündemin en sıcak başlıklarından biri. Özellikle büyük şehirlerde, depreme dayanıksız yapı stoku ve çarpık kentleşme nedeniyle milyonlarca insan riskli binalarda yaşıyor. Bu tablo karşısında uygulamaya alınan “yık-yap” modeli, kısa vadede çözüm sunsa da; plansız yapılaşma, altyapı yetersizliği ve sosyal doku kaybı gibi ciddi sorunlara yol açtı.
Son yıllarda hem kamu otoriteleri hem de şehir plancıları, daha bütüncül ve sürdürülebilir bir yaklaşım olarak ada bazlı dönüşüm modelini tartışmaya açtı. Bu model, yalnızca tekil binaların değil; bir imar adasındaki tüm yapıların birlikte dönüştürülmesini, sosyal donatılarla desteklenmesini ve altyapının bütüncül biçimde yenilenmesini hedefliyor. Ancak bu yöntem, sadece teknik değil; aynı zamanda hukuki, ekonomik ve sosyal açıdan da ciddi bir planlama gerektiriyor.
Bu yazıda, kentsel dönüşümde ada bazlı yaklaşımın avantajlarını, mevcut modelle arasındaki farkları ve Türkiye’de uygulanabilirliğini detaylarıyla ele alacağız. Parsel parsel ilerlemek yerine bütüncül dönüşüm mümkün mü? Gelin birlikte değerlendirelim.
Yık-Yap Modeli: Sorunu Çözüyor mu, Erteliyor mu?
Mevcut kentsel dönüşüm uygulamalarının büyük bölümü, tek bir bina özelinde yapılan “yık-yap” modeline dayanıyor. Bu modelde bina sakinleri ya doğrudan müteahhitle anlaşıyor ya da devletin riskli yapı tespiti sonrası süreç başlatılıyor. Görünüşte hızlı ve pratik bir çözüm sunan bu yaklaşım, zamanla bazı yapısal sorunları da beraberinde getiriyor:
Komşu binalarla uyumsuzluk: Yeni inşa edilen yapılar, çevredeki eski binalarla hem mimari hem de fiziki açıdan çelişiyor.
Altyapı baskısı: Emsal artışları ile birlikte nüfus artarken, yollar, kanalizasyon ve otopark gibi altyapılar aynı kalıyor.
Kentsel doku bozulması: Mahalle kültürü, kamusal alanlar ve estetik bütünlük zarar görüyor.
Sosyal dışlanma: Dönüşüm sonrası bazı maliklerin yeni konutlara erişememesi, yerinden edilme sorununu gündeme getiriyor.
Dolayısıyla yık-yap modeli, yapıyı yeniliyor ama kenti dönüştürmüyor. Sorunları geçici olarak çözüyor; hatta bazılarını daha da derinleştiriyor.
Ada Bazlı Dönüşüm: Sadece Bina Değil, Yaşam Alanı Yenilemek
Ada bazlı dönüşüm, bir veya birden fazla imar adasındaki tüm yapıların, altyapının ve sosyal donatıların birlikte planlanarak yeniden inşa edilmesini esas alır. Buradaki temel fark, sadece yapıların değil; o yapılarla birlikte oluşan yaşam çevresinin de yeniden tasarlanmasıdır.
Bu model, kentsel dönüşümün hedeflediği şu başlıklarda gerçekçi çözümler üretmeyi amaçlar:
Deprem güvenliği: Binaların birlikte projelendirilmesi, yapı kalitesi ve zemin uygunluğu açısından daha sağlıklı sonuçlar doğurur.
Altyapı uyumu: Elektrik, su, kanalizasyon ve ulaşım gibi hizmetler baştan planlanarak modern standartlara çekilir.
Sosyal yaşam kalitesi: Parklar, otoparklar, oyun alanları ve yeşil alanlar ayrılarak yaşam konforu artırılır.
Ekonomik verimlilik: Daha geniş inşaat alanları, müteahhitler için cazibe oluşturur; kamuya da kamusal alanlar ayrılabilir.
Mevzuattaki Yeri ve Uygulamadaki Zorluklar
Her ne kadar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın teşvik ettiği projelerde ada bazlı dönüşüm ön plana çıkarılsa da, uygulamada birçok zorluk yaşanmaktadır:
Malik uzlaşması: Bir adada bazen onlarca mülk sahibi olabilir. Hepsinin aynı masada buluşması ve anlaşması çok güçtür.
Mülkiyet sorunları: Tapu kayıtlarında hisseli araziler, intikal sorunları ya da dava süreçleri, projenin önünü tıkar.
Finansman yetersizliği: Özellikle dar gelirli bölgelerde hak sahiplerinin dönüşüm maliyetini karşılaması mümkün değildir.
Yerel yönetim desteği eksikliği: Bazı belediyeler yeterli teknik kapasiteye ya da iradeye sahip olmayabilir.
Bu zorluklara rağmen bazı belediyeler ve özel sektör işbirliğiyle ada bazlı dönüşüm uygulamaları başarılı bir şekilde yürütülmektedir. Ancak bu örnekler halen istisna düzeyindedir.
Türkiye’de Başarıyla Uygulanan Ada Bazlı Dönüşüm Örnekleri
Her ne kadar yaygınlığı sınırlı olsa da, Türkiye’de ada bazlı dönüşümün başarılı uygulandığı projeler de mevcuttur. Bu projeler, iyi bir planlama, güçlü siyasi irade ve yerel halkla kurulan doğru iletişim sayesinde hayata geçirilmiştir. İşte dikkat çeken bazı örnekler:
Kartal Orhantepe Mahallesi (İstanbul): 2019 yılında yaşanan Yeşilyurt Apartmanı çökmesinin ardından hızla planlanan ada bazlı dönüşüm projesi, hem teknik güvenlik hem de sosyal denge açısından örnek gösterilmiştir.
Kadıköy Fikirtepe Kentsel Dönüşümü: Her ne kadar süreç sancılı ilerlese de, parsel bazlı dönüşümden vazgeçilip ada ve etap bazlı modele geçilmesi, projenin tamamlanabilirliğini artırmıştır.
Gaziantep Şahinbey Projesi: Belediye öncülüğünde yürütülen dönüşüm sürecinde, imar adalarının bir bütün olarak ele alınması, hem yerel halkın katılımını sağlamış hem de proje verimliliğini artırmıştır.
Bu örnekler, ada bazlı dönüşümün imkânsız olmadığını, ancak doğru aktörlerle, planlama disipliniyle ve uzlaşma kültürüyle mümkün olabileceğini göstermektedir.
Uzman Önerisi: Ada Bazlı Dönüşüm İçin Uygulanabilir Model
Ada bazlı dönüşümün Türkiye’de uygulanabilirliğini artırmak için şu model önerilebilir:
Riskli Alan Tespiti: Teknik raporlarla zeminsel risk taşıyan adalar öncelikli olarak belirlenmeli.
İmar Teşvikleri: Ada bazlı dönüşüm için ekstra emsal veya inşaat hakkı tanınarak müteahhitlerin ilgisi artırılmalı.
Uzlaşma Birimi Kurulması: Belediyeler bünyesinde, hak sahiplerini bilgilendiren ve müzakere sürecini yöneten uzman ekipler görev yapmalı.
Kamu Garantisi veya Kira Desteği: Geçici taşınma ve kira gibi mali yükleri devlet üstlenmeli.
Katılım Odaklı Planlama: Mahalleli, STK’lar ve meslek odaları sürecin başından itibaren planlama ve karar alma mekanizmalarına dahil edilmeli.
Bu adımların uygulanması durumunda ada bazlı dönüşüm, yalnızca bir mimari yenilenme değil; sosyal, ekonomik ve kültürel bir yeniden yapılanma aracı haline gelebilir.
Sonuç: Gelecek Ada Bazında Şekillenecek
Türkiye, deprem kuşağında yer alan bir ülke olarak, bina yenilemeyi değil, kent yenilemeyi hedefleyen yeni bir bakış açısına ihtiyaç duymaktadır. Ada bazlı kentsel dönüşüm bu anlamda sadece bir yöntem değil; sürdürülebilir, yaşanabilir ve güvenli şehirler inşa etmenin stratejik bir yoludur.
Ancak bu modelin başarıya ulaşması için tek başına mevzuat yeterli değildir. Toplumsal uzlaşı, kamu-özel sektör iş birliği, teknik planlama kapasitesi ve şeffaf yönetim süreçleri bu dönüşümün temel yapı taşları olmalıdır.
Yık-yap modeli günü kurtarır, ada bazlı dönüşüm ise geleceği planlar.
EMLAK MAGAZİN
