Ruhsat Var İskan Yok: Konutta %28’lik Açık
Türkiye’de konut üretimi hız kazanırken tamamlanan yapı sayısındaki sınırlı artış dikkat çekiyor. TÜİK’in 2025 yılı son çeyrek verilerine göre yıl genelinde 1 milyon 111 bin 852 daire için yapı ruhsatı verilirken yalnızca 673 bin 575 daire yapı kullanma izin belgesi yani iskan alabildi. Son beş yıllık verilere bakıldığında ruhsat alıp iskan almayan yapı oranının yüzde 28’e ulaştığı görülüyor. Bu tablo sektörde üretim kapasitesi maliyet baskısı ve tamamlanma süreçlerine dair önemli soru işaretlerini gündeme taşıyor. Özellikle artan inşaat maliyetleri ve uzun süren proje süreçleri ruhsat ile iskan arasındaki makasın açılmasına neden oluyor.
2025 Yılında Ruhsat Sayıları Güçlü Artış Gösterdi
TÜİK verilerine göre 2025 yılında yapı ruhsatı verilen daire sayısı bir önceki yıla göre yüzde 30,2 artış gösterdi. Aynı dönemde bina sayısı yüzde 14,5 artarken toplam yüzölçümünde yüzde 18,2 artış yaşandı. Türkiye genelinde 163 bin 854 bina ruhsat alırken toplam daire sayısı 1 milyon 111 bin 852 olarak kaydedildi. Bu artış özellikle 2020 sonrasında yaşanan daralmanın ardından sektörün yeniden toparlanma eğilimine girdiğini ortaya koyuyor. Ancak ruhsat sayılarındaki bu artışın yapı kullanma izin belgesi tarafına aynı şekilde yansımaması dikkat çekiyor.
Son 5 Yılda Ruhsat Alan Yapıların Yüzde 28’i İskan Alamadı
Veriler uzun vadede incelendiğinde ruhsat ile iskan arasındaki fark daha net ortaya çıkıyor. 2021 yılından 2025 yılı sonuna kadar geçen son 5 yıllık süreçte yaklaşık 4,35 milyon daire için yapı ruhsatı verilirken 3,13 milyon daire için yapı kullanma izin belgesi verildi. Bu da ruhsat alan yapıların yaklaşık yüzde 28’inin iskan alamadığını gösteriyor. Aynı analiz 10 yıllık dönemde yüzde 16,3 seviyesinde kalırken 15 yıllık süreçte bu oran yüzde 17,6 olarak hesaplandı. Bu durum son yıllarda tamamlanamayan projelerin arttığını ortaya koyuyor.
Uzmanlar Aynı Yıl Karşılaştırmasının Yanıltıcı Olduğunu Belirtiyor
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Özhan Yurtseven konuyla ilgili yaptığı değerlendirmede yapı ruhsatı ile yapı kullanma izin belgesinin aynı yıl içinde karşılaştırılmasının teknik olarak doğru olmadığını ifade etti. Yurtseven yapı ruhsatının alındıktan sonra iki yıl içinde inşaata başlanması gerektiğini ve toplamda beş yıl geçerliliği bulunduğunu belirtti. İnşaatın aynı yıl içinde tamamlanmasının mümkün olmadığını vurgulayan Yurtseven bu nedenle verilerin uzun dönemli analiz edilmesi gerektiğini ifade etti.
Yapı Kullanma İzin Sayıları Sabit Kalıyor
Yıllara yaygın veriler incelendiğinde ruhsat sayılarında dalgalanmalar görülmesine rağmen yapı kullanma izin belgesi sayılarının belirli bir bantta kaldığı dikkat çekiyor. Bu durum sektörde kapasite sınırı olup olmadığı sorusunu gündeme getiriyor. Ruhsat sayıları artmasına rağmen tamamlanan yapı sayısının aynı seviyelerde kalması üretimde bir tıkanma olabileceğini düşündürüyor. Belediyelerde iskan bekleyen çok sayıda projenin bulunabileceği tahmin edilse de bu konuda detaylı bir veri bulunmuyor.
İstanbul Zirvede Deprem Bölgesinde Artış Dikkat Çekti
2025 yılında yapı ruhsatı verilen iller arasında İstanbul 161 bin 435 daire ile ilk sırada yer aldı. İstanbul’u 72 bin 269 daire ile Ankara ve 68 bin 351 daire ile Hatay takip etti. Kahramanmaraş 49 bin 189 daire ile dördüncü sırada yer alırken Malatya 42 bin 474 daire ile beşinci sırada bulundu. İzmir ise 39 bin 430 daire ile listede yer aldı. Özellikle deprem bölgesinde yer alan illerde ruhsat sayılarındaki artış yeniden inşa ve dönüşüm çalışmalarının hız kazandığını gösteriyor.
2017 Sonrası Düşüş 2023 Sonrası Toparlanma
Gayrimenkul sektöründe 2017 yılı önemli bir kırılma noktası olarak öne çıkıyor. 2017 yılında yaklaşık 1,4 milyon adet olan yapı ruhsatı sayısı 2020 yılında 563 bin seviyesine kadar geriledi. Sonrasında kademeli olarak artış gösteren ruhsat sayıları 2025 yılı sonunda yeniden 1,1 milyon seviyesine ulaştı. Bu durum özellikle 2023 yılından itibaren arz tarafında yeniden bir hareketlenme yaşandığını ortaya koyuyor.
Artan Maliyetler Üretimi Zorluyor
TÜİK tarafından açıklanan İnşaat Maliyet Endeksi verilerine göre 2025 yılı Aralık ayında maliyetler bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 24,50 arttı. Enerji maliyetlerindeki yükseliş çimento demir çelik bakır ve ahşap gibi temel girdilerde yaşanan artışlar üretim maliyetlerini ciddi şekilde yukarı çekti. Döviz kurlarındaki yükseliş de maliyet artışını hızlandıran önemli faktörlerden biri oldu. Artan maliyetler üretimde yavaşlamaya neden olurken piyasada arz daralmasının en önemli sebeplerinden biri olarak öne çıkıyor.
2025 Yılında 1 Milyon 760 Bin Konut Satıldı
TÜİK verilerine göre 2025 yılında Türkiye genelinde toplam 1 milyon 760 bin 292 adet konut satışı gerçekleşti. Aynı dönemde yaklaşık 1 milyon 111 bin 852 adet konuta ruhsat verildi ve toplamda yaklaşık 213 milyon metrekarelik yapı üretimi için izin alındı. Bu veriler talebin güçlü seyrettiğini ancak üretimin tamamlanma aşamasında aynı hızda ilerlemediğini ortaya koyuyor.
Sektörde Temel Sorun Tamamlanma Süreçleri
2025 yılı verileri konut sektöründe üretim iştahının yeniden arttığını gösterirken ruhsat ile iskan arasındaki farkın büyümesi sektördeki temel sorunlardan biri olmaya devam ediyor. Artan maliyetler uzun inşaat süreleri ve idari süreçler projelerin tamamlanmasını geciktiriyor. Bu durum orta ve uzun vadede arz talep dengesini etkileyebilecek önemli bir risk olarak değerlendiriliyor. Önümüzdeki dönemde sadece ruhsat sayılarındaki artış değil tamamlanan ve kullanıma hazır hale gelen konut sayısındaki gelişim sektörün gerçek performansını belirleyecek en önemli kriter olacak.
