Kentsel dönüşüm değerleme ve dijital çözümler

Kentsel Dönüşümde Değerleme ve Dijital Çözümler Güvenin Anahtarı

Türkiye’de kentsel dönüşüm, özellikle İstanbul’da riskli yapı stokunun yenilenmesi açısından en önemli gündemlerden biri olmaya devam ediyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göre şehirde yaklaşık 1,5 milyon bağımsız bölüm risk taşıyor, bunlardan 600 bininin ise acil dönüşüm gerektirdiği belirtiliyor. TÜİK’in Ağustos 2026 verileri ise çok daireli yapıların yeni ruhsatlı projelerde yüzde 71,1 paya ulaştığını ortaya koyuyor. Bu tablo, dönüşüm sürecinde taşınmazların değerleme kriterlerinin şeffaf ve objektif biçimde belirlenmesinin uzlaşma açısından kritik olduğunu gösteriyor.

İstanbul’da Riskli Yapı Stoku

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göre İstanbul’da yaklaşık 1,5 milyon bağımsız bölüm risk taşıyor. Bunların 600 bini acil dönüşüm gerektiriyor. Bu rakam, yalnızca teknik bir sorun değil aynı zamanda ekonomik ve sosyal bir krizin de habercisi. TÜİK’in Ağustos 2026 verileri ise yeni yapı ruhsatlarında çok daireli binaların payının %71,1 olduğunu ortaya koyuyor. Bu oran, dönüşüm sürecinde farklı hak sahiplerinin çıkarlarının dengelenmesi gerektiğini net biçimde gösteriyor.

Aynı Binada Farklı Değerler

Kentsel dönüşümde en kritik aşamalardan biri, mevcut taşınmazların değerlerinin doğru belirlenmesi. Aynı binada yer alan bağımsız bölümler; kat, cephe, büyüklük, kullanım niteliği ve konum gibi özelliklere göre birbirinden farklı değerler taşıyor. Örneğin, birinci katta yer alan daire ile üst katlardaki manzaralı daire aynı değeri taşımıyor. ARGE Gayrimenkul Değerleme GMY Kemal Cem Onursal, “Doğru değerleme yalnızca teknik bir gereklilik değil, uzlaşının da temel unsurudur.” diyerek sürecin şeffaflığının güveni artırdığını vurguluyor. Bu yaklaşım, hak sahiplerinin sürece katılımını kolaylaştırıyor ve anlaşmazlıkların önüne geçiyor.

Dijital Teknolojilerle Güvenli Süreç

ARGE Gayrimenkul Değerleme, SADES adlı yapay zekâ destekli süreç yönetim sistemini operasyonlarına entegre etmiş durumda. Creative Solution tarafından geliştirilen SADES; Değer, Vira, 360 ve Radar modülleriyle değerleme uzmanlarına kapsamlı destek sağlıyor:

Değer: Yapay zekâ ile tahminleme ve bölgesel veri analizleri, uzmanlara veri temelli referans sunuyor.

Vira: Tapu, ruhsat ve imar belgelerindeki bilgileri sistematik biçimde kontrol ederek sürecin hızını artırıyor.

360: Sahadan alınan verileri dijital ortama aktararak üç boyutlu kat planı oluşturuyor, böylece saha verileri standart hale geliyor.

Radar: Raporlarda eksik, tutarsız veya riskli alanları tespit ederek güvenilirliği güçlendiriyor.

Bu dijital altyapı sayesinde değerleme uzmanları operasyonel iş yükünden kurtuluyor, daha fazla zamanlarını analiz ve değerlendirmeye ayırabiliyor.

Güven ve Uzlaşının Anahtarı

Onursal’a göre kentsel dönüşümde kalıcı uzlaşının temelinde yalnızca bir rakam üzerinde anlaşmak değil, o rakamın nasıl oluştuğuna güvenmek yatıyor. Hak sahiplerinin karşılarındaki değerin hangi kriterlere göre belirlendiğini anlayabilmesi, sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından kritik. SADES gibi dijital çözümler, verilerin daha sistematik yönetilmesini ve uzmanların analizlere odaklanmasını sağlayarak sürecin şeffaflığını güçlendiriyor.

Geleceğe Bakış

Türkiye’de kentsel dönüşüm önümüzdeki dönemde de gayrimenkul sektörünün en önemli gündemlerinden biri olmaya devam edecek. İstanbul başta olmak üzere büyükşehirlerde riskli yapıların yenilenmesi, yalnızca güvenli yaşam alanları oluşturmakla kalmayacak; aynı zamanda ekonomik değer yaratma, şehir estetiğini geliştirme ve sürdürülebilir kentleşme açısından da kritik rol oynayacak.